【保存版】住宅性能表示制度を活用して、中古マンションを見極めよう
建物のプロである第三者が、住まいの性能を評価してくれる「住宅性能表示制度」をご存じでしょうか。
中古マンションを購入する人の多くは、建物に対する詳しい知識のない一般の消費者です。
その人たちが、マンションの性能をきちんと見極めることはなかなかできません。
そのような消費者が、安心して住宅を購入できるようにすることを目的とした制度です。
具体的にどうすればこの制度を利用でき、どのような項目のチェックが受けられるのでしょうか。
また、利用することでどのようなメリットがあるのでしょうか。ご紹介していきます。
住宅性能表示制度とは
「住宅性能表示制度」とは、一般社団法人住宅性能評価・表示協会が運営する制度です。
新築・中古を問わず、良質な住宅を安心して取得できる市場の実現を目指しています。
2000年4月に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（以下「品確法」）」の一環として、スタートしました。
具体的な内容は、次の3つです。
- 住宅の性能（構造耐力、省エネルギー性、遮音性等）に関する表示の共通ルール（表示の方法、評価の方法の基準）を設け、消費者が性能を比べられるようにする。
- 住宅の客観的性能評価を行う第三者機関を整備し、結果の信頼性を確保する。
- 「住宅性能評価書の記載＝契約内容」を原則とし、表示された性能を実現する。
建築確認申請と異なり、住宅性能表示制度は任意の制度です。
利用してもしなくても、法律的に問題はありません。
（社）住宅性能評価・表示協会に評価を申し込むと、会員評価機関による検査が行われます。
新築時にはもちろん、中古住宅購入時にも評価が受けられます。
評価料金は評価機関によって異なりますが、70平方メートルの一般的なマンションだと4万円前後です。
次の10項目について、専門家が性能を評価します。
- 構造の安定（地震などに強い構造か）
- 火災時の安全（燃えにくく逃げやすいか）
- 劣化の軽減（土台や柱が傷みにくい工夫がしてあるか）
- 維持管理・更新への配慮（メンテナンスや修繕がしやすいか）
- 温熱環境（省エネ対策はしてあるか）
- 空気環境（シックハウス症候群対策や換気は適切か）
- 光・視環境（採光はどうか）
- 音環境（遮音対策はどうか）
- 高齢者等への配慮（バリアフリー性能はどうか）
- 防犯対策
新築住宅に対しては、設計に対する「設計性能評価」と施工・完成段階の検査に基づく「建設性能評価」の2種類が用意されています。
既存住宅に対しては劣化状況や不具合に対する「現況」と、10項目に対する「性能」の2面から評価されます。
マンションなどの共同住宅は、共用部分に対する評価も必要です。
中古マンションの購入検討時に制度を利用する場合は管理組合と相談しなければならないので、不動産会社に相談しましょう。
住宅性能表示制度を利用するメリット
住宅性能表示制度を利用することで、どのようなメリットが得られるのでしょうか。
一般的に考えられる購入者のメリットは、次の7つです。
- 素人にもわかる客観的な数値で性能が比較できる
- 欠陥住宅を買わされる心配がなくなる
- トラブル発生時に紛争処理機関が利用できる
- 新築時に制度を利用しているマンションは、設計・施工両面でチェックを受けているので安心
- 地震保険料の優遇が受けられる
- 住宅ローン金利の優遇が受けられる場合がある
- 資産価値が維持しやすい、売却しやすい
パソコンはCPUの処理速度やハードディスクの容量、自動車は燃費や排気量などの客観的な数値で性能が比較できます。
住宅の性能は、これまでハウスメーカーや販売会社による独自基準で表示されてきました。
客観的な基準がなかったため、素人には性能の比較が難しかったのです。
パソコンや車より家の方がずっと高額なのに、自分で性能を確認できないなんておかしいですよね。
住宅性能表示制度を使えば、統一基準にのっとって性能が表示されます。
これによって、どの項目でどの住宅が優れているか一目瞭然に。
もちろん、「欠陥住宅を買ってしまったらどうしよう」「住み始めてすぐに、大きな修繕工事が必要にならないかな？」などという心配もいりません。
万が一トラブルが生じた場合も、弁護士会などの紛争処理機関が1件あたり1万円という低料金で利用できます。
つまりこの制度を利用すれば、「保証」に基づく「安心」という大きな価値が手に入るのです。
さらに耐震性能の等級に応じ、地震保険料の優遇が受けられます。
最大で50％もの割引率になるので、評価料金もすぐに元が取れるかもしれませんね。
安全な住宅に対しては金融機関の評価も高くなるので、住宅ローンの金利を独自に優遇してくれる銀行もあります。
住宅ローンは期間が長いので、ちょっとした金利の違いが数十万円の差を生むことも。
利用する予定の金融機関に該当する制度がないか、探してみましょう。
中古マンション購入時のチェックポイント
中古マンションを購入する際に住宅性能表示制度を利用するなら、特にチェックしていただきたいポイントが共用配管です。
共用配管とは、マンションの専有部分以外に位置する給排水管や給湯管、ガス管などを指します。
住宅性能表示制度では、共用配管に対して「維持管理対策」「更新対策」の2項目で評価されます。
この2項目の評価は、等級1～3までの3段階です。
中古マンションを購入する際は、共同配管の維持管理対策が3等級、更新対策が等級2または3のものを選びましょう。
維持管理対策の等級
維持管理対策の等級3は、「清掃・点検及び補修ができる開口部が住戸の外にあるなど、特に配慮されている」というものを指します。
清掃や点検のたびに専有部に入ってこられると暮らしにくいですし、適切なタイミングで維持・管理ができません。
等級2は配管用のパイプスペースが確保されており、専有部に影響があるものの、配管の交換や修理が可能なものを指します。
等級1はコンクリートに配管が埋め込まれている仕様などを指し、基本的に配管の交換ができません。
こうした仕様の古いマンションは、建物が傷んでいなくても設備のメンテナンスができず、建替えになることも。
マンションの建替えには住民の同意が必要なので、難航することが予想されます。
現在ではこうした仕様のマンションは建てられなくなりました。長く安心して住むために、このような仕様のマンションは避けましょう。
更新対策の等級
更新対策は共用配管の中でも、共用配水管に着目した項目です。
やはり等級3は、「配管が共用部にあり、かつ更新を容易にすることに特に配慮されている」ものを指します。
等級2は、「配水管が共用部に設置され、かつ配管類をコンクリートに埋め込まないなど、更新を行うための基本的な措置が取られている」というものです。
配管類の中でも、共用配水管のつくりはメンテナンスにとって特に重要なのです。
まとめ
住宅性能表示制度は、住宅の資産価値を維持する手段としても有効です。
中古マンションを購入したとしても、いずれまた手放す可能性は否定できません。
いざ「売ろう」と思ったとき、しっかりとした第三者機関の性能評価があればほかの物件との差別化ができます。
買主が見つかりやすくなったり、高く売れやすくなったりという効果が期待できるのです。
すぐに手放す気はないにしても、そういった選択肢があることは大切です。
また、マンションの価値は管理状態で決まります。
維持管理しにくいマンションは、将来にわたって資産価値を維持できません。
逆にいえば、維持管理を徹底したマンションの資産価値は落ちにくくなります。
配管に対する「維持管理対策」「更新対策」は、マンションの資産価値にも直結します。
専有部分の内部にパイプスペースが設けられていない構造だと、リノベーションの工事もスムーズです。
客観的な数値で住宅の性能が把握できる住宅性能表示制度。安心して住める中古マンションを見極める方法として、活用してみてはいかがでしょうか。
