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【築25年超えのマンションでもローン減税を】耐震基準適合証明書の取得方法や費用、メリットまとめ

   

マンションを買おうと思ったことのある方であれば聞いたことがある「住宅ローン控除」

この制度は購入するマンションが築25年を超えていたら適用されなくなります。

しかし今回紹介する「耐震基準適合証明書」を使うことで、住宅ローン控除を受けられるようになるのです。

耐震基準適合証明書の発行メリットは?

耐震基準適合証明書を使うことで減税できるものは下記のとおりです。

登記の時 登録免許税の軽減
確定申告等の時 住宅ローン減税(所得税・住民税)
居住用財産の買換特例(所得税)
住宅取得等資金の贈与税の非課税
不動産取得申告の時 不動産取得税の減額

地震保険の保険料が割引になる

地震保険には「建築年数割引」という制度がありますが、1981年(昭和56年)6月1日以前に建てられた建物では適用されません。

しかし耐震基準適合証明書がある場合には、これ以前の建物でも割引の対象となります。

以上のようなメリットがある耐震基準適合証明書ですが、どういった物件が発行調査の対象となるのでしょうか。

どのような物件が発行調査の対象となるの?

耐震基準適合証明書ですが、下記の条件を持った物件が発行調査の対象となります。

登記上の床面積が50平米以上ある物件

住宅ローン控除などの適用条件が「床面積50平米以上」となっているため、この条件が当てはまります。

なお「登記上の床面積」とは、登記簿に書かれている床面積です。

登記簿上は内壁面積で書かれており、広告上では50平米を超えている場合でも条件に当てはまらない場合があります。

注意して見るようにしましょう。

物件引渡し時に築年数が25年を超えている物件

これも先程と同様に、住宅ローン控除などの関係です。

物件引渡し日が築25年より前であれば耐震基準適合証明書は必要ありません。

ただし物件引渡し日が契約書と登記簿で異なる場合は、登記簿の取得日が正とされます。

新耐震基準での完了検査に合格している物件

新耐震基準とは1981年(昭和56年)6月1日以降に採用されている基準です。

この日を境に、旧耐震基準と新耐震基準という形で分かれています。

なお、完了検査に合格しているかは、物件の完了検査時に交付された検査済証で確認できます。

誰でも発行調査の申込みができるの?

物件の買い主が住宅ローン控除などの現在措置を受けるためには、物件の引き渡しまでに耐震基準適合証明書が必要になります。

つまり、買い主は売り主に依頼して耐震基準適合証明書の交付申請をして貰う必要があります。

このタイミングによっては、売り主にとっては耐震基準適合証明書の交付申請は面倒なこととなります。

物件売り出し前のタイミングであれば、築25年を超えていても住宅ローン控除をつかえるという点をアピールできます。

しかし物件売り出し後であれば、売り主側の交付申請メリットは0になります。

よって、売主側の負担や不安を減らすように調査を進めるのが重要になります。

どのような調査を行うの?

耐震基準適合証明書の発行調査は「書類」と「建物」の両方が対象です。

書類

調査対象となるのは、

  • 登記事項証明書
  • 設計図面
  • 建築確認済証
  • 検査済証等

です。

これらの中でないものがあれば、代替の書類を用意する形になります。

なお、メールなどで送付可能な書類に関しては、マンション現地での調査の前に送付し事前調査を行います。

多くの場合は、設計図面以外は事前に送付し、設計図面は当日現地で確認するという流れになります。

建物

建物に関してはすべてが調査対象というわけではなく、柱・梁・外壁など主要な部分のみです。

売買する部屋だけでなく共用部分も調査しますが、下記のような調査は禁止されています。

  • 取り壊しを行う必要があるもの
  • 屋上など通常立ち入りできない場所で行うもの
  • 他の住人の生活に支障をきたすもの

発行までにかかる時間や日数は?

こちらも「書類」と「建物」のそれぞれの観点で見ていきましょう。

ちなみに調査さえ終われば、耐震基準適合証明書は1週間程度で発行可能です。

では、調査までに時間がかかりそうなポイントはどこなのでしょうか。

書類

耐震基準適合証明書の調査にはマンションの建築関係書類が必要になります。

これがマンションの管理方法によって保管されている場所が異なっておきます。

管理会社にあるのか、歴代の理事会の人が持っているのか、マンションを作った会社が持っているのか。

それを調べて特定し、閲覧の許可を取り、調査の時に閲覧する。

ここに時間がかかってきます。

建物

建物の調査に関しては、関係者の日程調整が一番時間がかかります。

それは下記のように多くの関係者がいるためです。

  • 専有部分・・・所有者、居住者(または仲介者)
  • 共有部分・・・管理人、管理者

また、先に挙げた調査書類がマンション内にない場合は、現地調査とは別に日程を決める必要があります。

まとめ

以上、耐震基準適合証明書の取得方法やメリットなどをまとめました。

この耐震基準適合証明書は物件の引き渡しまでに必要な書類です。

ですので、調査の日程調整など時間がかかることを想定した上で、余裕を持った日取りで取り組むようにしましょう。

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