【知っておきたい】新築マンションの価格の決まり方を知っていますか？
住宅を購入すると、何千万ものお金がかかります。
新築マンションともなると、かかるお金もなおさら高額です。
中古の不動産を売却する場合、価格を決めるのは売主と買主です。
不動産会社のつけた査定額を参考に売主が売り出し価格を決定し、買主との調整で契約金額が決まります。
それに対し、新築マンションの売り出し価格はどのような根拠で決められているのでしょうか？
その法則を把握し、今後の物件選びや売却などを有利に進めましょう。
原価と利益で構成される販売価格
企業が販売しているものの価格は、すべて「原価」と「利益」で構成されています。
それはたとえマンションであってもかわりません。
新築マンションの原価は、用地の取得費用、ゼネコンに支払う建築費、販売にかかる宣伝広告費などの合計です。
建材はもちろん、業者の人件費やライフラインの配線・配管・テレビの受信設備なども建築費に含まれます。
もちろん建築費は、間取りや仕様によって大きく変わります。
高級な建材をふんだんに使って堅牢につくったマンションは高価です。
法律上最低限の強度を保ちながら、汎用の建材を上手に利用すれば、建築費をある程度抑えて建てることも可能です。
こうした仕様は、需要に対する詳しい調査によって決められます。
建築予定地が決まった段階で、過去の販売実績や需要に対する調査が行われているのです。
建材のグレードには、地域性が大きく影響しています。
宣伝広告費はテレビコマーシャルやチラシだけではありません。
モデルルームの建築費や賃料、営業スタッフの人件費なども含んでいます。
これらの原価に利益をプラスしたものが、マンション全体の販売価格になるわけです。
さらにそれを建物内の世帯数で按分し、各部屋の条件によって加算したり、減算したりします。
マンション一戸あたりの販売価格は、ほとんどがこういった「原価積み上げ方式」で決定されています。
新築マンション価格の構成割合
原価と利益の構成割合は、一般的に次のような比率になります。
この割合は地域やマンションのグレードなどの条件によって違ってくるので、目安としてお考えください。
| 土地代 | 35% |
| 建築費 | 47% |
| 広告宣伝費 | 8% |
| 利益 | 10% |
つまり3000万円の新築マンションを購入する場合、大まかに考えて次のような内訳でお金を支払うことになるわけです（消費税については考慮していません）。
| 土地代 | 1,050万円 |
| 建築費 | 1,410万円 |
| 広告宣伝費 | 240万円 |
| 利益 | 300万円 |
| 分譲価格 | 3,000万円 |
利益率は7～15％程度といわれているので、一般的な事業に比べてとくに利益率が大きいわけではありません。
ただしマンションだと全体の価格が大きくなり、利益の金額もそれだけ大きくなります。
販売後もデベロッパーの関連会社が管理を引き受けるので、長期・安定的な収入確保にもつながります。
デベロッパーのもとに販売代金が入ってくるのは、マンションが完成して購入者が決定したあとです。
マンションの建築に必要な資金は、ほとんどが融資によってまかなわれています。
規模が大きく工期が長いマンションになると、資金調達に必要な利息もバカになりません。
工期の間の利息だけで、億単位のお金が動くことも。
その利息は原価のうち、建築費に含まれています。
それが価格に上乗せされることを考えると、新築マンションの購入には慎重さが必要なのかもしれません。
マンション価格に影響を与える条件
マンションの価格は専有面積だけでなく、角部屋か中部屋か、何階か、方角はどちら向きかといった条件で変わってきます。
階数や方角は、部屋の眺望や日照を左右するためです。
例えば5階建てで1階あたり5部屋のマンションで考えてみましょう。
5階の真ん中の部屋を「基準住戸」として設定します。
マンション全体の価格が決定した段階で、基準住戸の平方メートル単価を設定します（業界では坪単価を用いた計算が一般的です）。
基準住戸より階数が高ければ価格をプラスし、低ければマイナスします。
このように、条件によって基準単価から加算・減算をしていくのです。
1階あたりの加算・減算率は、通常0.5～2％程度です。
角部屋は価格が5～10％程度アップするといわれており、最上階はさらに価格が2％程度アップします。
各住戸の面積と、条件による加算・減算率を掛け合わせることで、詳細な価格が決められています。
新築マンション販売価格のイメージ（平方メートル単価）
| 角部屋 | 中部屋 | 中部屋 | 中部屋 | 角部屋 | |
| 5階 | 109% | 103% | 103% | 103% | 109% |
| 4階 | 106% | 101% | 101% | 101% | 106% |
| 3階 | 105% | 100% | 100% | 100% | 105% |
| 2階 | 104% | 99% | 99% | 99% | 104% |
| 1階 | 103% | 98% | 98% | 98% | 103% |
L字型のマンションなど、部屋によって方角が異なる場合は、一日中日当たりのよい南向きの価格がもっとも高くなります。
次に朝日が入る東向きが人気で、西向きが続き、北向きはもっとも価格が安く設定されます。
方角による価格の違い（平方メートル単価）
| 南向き | 東向き | 西向き | 北向き |
| 100% | 93～97% | 91～95% | 80～90% |
エレベータやゴミ置き場、エントランスなど、人通りが多い共用施設の近くは若干価格が安く設定されます。
隣接する建物の影になったり、いわゆる「お見合い状態」になったりする部屋もそうです。
間取りやキッチンの形態（カウンター、アイランド、壁づけなど）も価格に影響してきます。
1階住戸の場合、防犯面で不安を感じる人もいますしとくに人通りに面していると価格が大幅に安くなります。
一方で1階の場合、専用庭や駐車場がついていることも。
こういったオプション的なものがあると、2階よりも価格がプラスになるケースが一般的です。
もちろん条件による影響の度合いは、マンションによって異なってきます。
このように平方メートル単価が違うと、つい手ごろな価格で買える部屋を選びたくなってしまうかもしれません。
しかし日当たりや眺望は暖房光熱費や風通しにも関係します。
設備などと違って、あとからリフォームしてもなかなか変えることができません。
住宅は毎日多くの時間を過ごす、大切な場所です。
価格だけで決めるのではなく、住み心地のよさもしっかりと考えて部屋を選びましょう。
充実の共用施設に秘められたワナ
大型マンションの魅力のひとつとして、充実した共用施設があります。
この共用施設が価格を吊り上げることもあるので、必要性をしっかりと吟味しましょう。
マンションの共用施設は、コンシェルジュのいるエントランスやフィットネススタジオ、集会室などさまざま。
近年では、大手書店と提携して充実の品揃えを実現したライブラリーやスタディスペース、子どもを預かってもらえる認可保育園も登場しています。
友人と使えるパーティルーム、来客を気軽に泊められるゲストルームなども人気を集めているようです。
これらは確かに、あると便利な施設かもしれません。
しかし建築費は住戸面積で按分され、各住戸の価格に反映されています。
しかも共用施設を維持するための費用は、住人の支払う管理費でまかなわれています。
共用施設は、前所有者の共有物です。
「やっぱりいらない」と思っても、自分ひとりの意思で廃止することなどできません。
マンションを購入する前には住戸の中だけでなく、共用施設の必要性をじっくりと吟味しておきましょう。
中古マンションなら同じ条件で安く買える？
同じ広さや間取り、設備のマンションでも、中古マンションなら新築マンションよりも安く買えます。
「絶対に新築がいい！」というこだわりがなければ、一度検討してみましょう。
新築マンションの価格は販売側の都合で決まります。それに対して中古マンションの価格は、相場や需要に応じて決定します。
日本には新築物件を特別視する傾向があり、たとえ1日でも誰かが住んだ物件は新築と認められません。
築1年といった新築同様の真新しい物件でも、新築に比べると大きく価格が下落するのです。
一般的に築1年後の価格下落率は10％、築10年後の価格下落率は20％といわれています。
物件によっては、数年で半額程度まで値下がりするケースもあるほどです。
価格の大きな不動産物件では、数％の違いも何百万円という金額になります。
思い込みで新築を選ぶのではなく、じっくりと調べて比較することが大切です。
まとめ
こちらでは新築マンションと中古マンションにおける、価格の決まり方の違いをご紹介しました。
新築同様のマンションでも、中古ならお得に手に入ります。
築30年を超える物件が、リノベーション工事でおしゃれに生まれ変わるケースも珍しくありません。
こだわりを捨て、さまざまな物件を比較することで充実したわが家を手に入れましょう。
