【徹底比較】新築と中古マンションのメリット・デメリットとは

      2017/09/19

マンション購入を考え始めると、最初は新築マンションから検討する人が多いかと思います。

中古マンションは価格が安いけど、何か問題がありそうで不安だ・・・という人もいるのではないでしょうか。

今回は、新築マンションと中古マンションのメリットとデメリットをお伝えします。

新築マンションを買うメリット/デメリット

マンション購入を考えた人は、最初に新築マンションから見るという人が多いのではないでしょうか。

新築マンションを買うメリットとデメリットについて把握しておきましょう。

新築マンションを買うメリット-諸費用が中古マンションよりも安い

新築マンションは、中古マンションと比べると購入時の諸費用を少なくすることができます。

中古マンションであれば購入後のリフォームやリノベーションに費用がかかりますし、また築年数が経っていれば経っている程毎月の修繕積立金は高くなります。

また、一般的に新築マンションの場合仲介手数料を支払う必要がありません。

新築マンションを買うデメリット-価格が割高

新築マンションは、購入してすぐに価値が3割は落ちると言われています。

例えば購入後半年でマンションを売却しようとしても、新築時と同じ価格では売れません。

半年であれば性能的にも、劣化具合としても新築時とそう変わらないはずですが、新築であるだけで価格が高くなっているのです。

新築マンションを買うデメリット-現在の学校区内で見つからない可能性がある

マンションを買おうと思っているタイミングには、すでに子供がいたりこれから生まれるというひとが多いと思います。

そんな時に新築マンションを選ぶとなると、学校区を変更する必要が出てくる可能性が高いです。

そうなると、幼稚園なども再度探しなおす必要が出てくる・・・といったデメリットが発生します。

中古マンションを買うメリット/デメリット

中古マンションは新築マンションより割安で購入できるイメージがあると思います。

中古マンション購入のメリットとデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか?

中古マンションを買うメリット-購入後のリノベーションで自由に改装できる

中古マンションを買うメリットは、購入後にリフォームやリノベーションで自由に改装できる点です。

新築マンションであればすでに完成されたものに住むだけです。

ですが、中古マンションは価格が安い分、浮いたお金で壁紙やフローリングを張り替えたり、場合によっては間取りを変えたりしてしまうこともできます。

中古マンションを買うデメリット-構造躯体の劣化は改装できない

中古マンションは、リフォームやリノベーションで居住スペースの改装はできたとしても、建物の柱や壁など、構造躯体の劣化を改装することはできません。

耐震基準や地盤等も一昔前の技術で造られたもので、新築マンションと比べると信頼性に劣る部分があります。

よって、状態が良い中古マンションかどうかを見極める力が必要になってきます。

中古マンションの売買価格は仲介業者で変動する

中古マンションの価格は、高く売りたいと思う売主と、安く買いたいと思う買主、その間に立つ仲介業者の交渉で価格が決められます。

ある程度の相場があるとはいえ、例えば住宅設備機器の劣化や傷など、条件次第で簡単に数百万円が動いてしまいます。

中古マンションの購入は、不動産購入初心者の場合しっかり勉強してから取り組むことが大切だと言えるでしょう。

なお、勉強する時間がない!という方はプロに相談してみてもいいかもしれません。

中古マンションを買うなら築20年以上がおすすめ

以下は、不動産流通機構が運営している物件情報等の情報を集めたレインズが提供しているデータで、中古マンションの築年数ごとの平均価格を表したグラフです。

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このデータによると、築20年までは比較的高い平均価格となっているのに対して、築20年を超えるとほぼ横ばいになっています。

また、築30年で建物としての価値はなくなります。

よって、築20年以上経っている中古マンションはそれ以降の価値の目減りがなく、新築マンションよりも安全資産として購入できるのです。

大規模修繕のタイミングに気を付けよう

マンションは管理組合により修繕計画が立てられており、毎月修繕積立金が積み立てられています。

国土交通省マンション管理標準指針によると、12年に1回の大規模修繕が推奨されていますが、こうした修繕は積み立てられた修繕積立金から支払われます。

大規模修繕により予定より出費が多かった場合にはその後の修繕積立金が大きくなる可能性があります。

また修繕積立金より高い修繕費が発生した場合には一時金として入居者がお金を支払う必要がある場合があります。

修繕の結果売買価格が高くなるケースもあるため、修繕の前が良いか後が良いかははっきりと言えません。

ですが、中古マンション購入時には直近の大規模修繕と、次回の大規模修繕の計画を確認しておいた方が良いでしょう。

まとめ

新築マンションは情報が豊富で初心者向け、中古マンションは価格交渉に知識が必要。

また、その後のリフォームやリノベーションも含めて、初心者が購入を検討する場合ある程度勉強しておく必要があります。

今回ご紹介したメリットやデメリットを勉強してどちらが良いか検討すると良いでしょう。

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